«Не доверять и проверять»: как дело Долиной тряхнуло рынок недвижимости

23 комментария

Дело Долиной встряхнуло рынок недвижимости

Источник:

Татьяна Спиридонова / MSK1.RU

Сегодня в Верховном суде России прошло заседание по делу Ларисы Долиной, которое стало главным событием на рынке недвижимости. О том, как это дело сказалось на отрасли, UFA1.RU поговорил с Эдуардом Камалетдиновым — преподавателем УУНиТ по земельному и градостроительному праву, который долгое время представлял одного из крупнейших застройщиков Башкирии и курировал знаковые для региона объекты.

Напомним, певица продала квартиру за десятки миллионов рублей, но позже заявила, что сделала это под влиянием мошенников, и вернула себе имущество, но не деньги покупателю. Сначала суды вынесли решения в пользу артистки, но в Верховной инстанции их отменили.

— Как оцениваете итог рассмотрения дела Долиной в Верховном суде?

— Суд вынес единственно верное в данной ситуации решение, но как мы все понимаем, это произошло из-за широкой огласки и общественного мнения, суды трех инстанций ранее были единодушны. Российскую правовую систему относят к романо-германской, где прецедент не признан источником права, однако решения вышестоящих судов, а тем более Верховного являются неким ориентиром как для судей, так и для юристов. Это решение должно предопределить судебную практику при рассмотрении аналогичных споров.

— Из-за этого дела на рынке недвижимости паника. Что вы думаете по поводу него?

— Данная проблема широко известна стала лишь в этом году, однако она возникла раньше. Уже много лет по всей стране происходят аналогичные случаи, и это не десятки и сотни — число споров по сделкам гораздо шире. Но примечательно, что некоторые недобросовестные продавцы начали оспаривать сделки как раз после новостных репортажей про данную представительницу шоу-бизнеса. Есть случаи, когда продавец ждет месяц-два после сделки и начинает оспаривать ее после проведения покупателем ремонтных работ. Стоит дождаться результатов рассмотрения дела в Верховном суде РФ.

— Почему дело Долиной стало таким резонансным? Только из-за звездного статуса одной из участниц?

— На мой взгляд, здесь затронут один из основных принципов правосудия — принцип справедливости. Покупатель остался и без денег, и без квартиры. Много случаев, когда покупатели брали многомиллионные ипотечные кредиты и сейчас платят кредит, живя в съемном жилье. Каждая сделка индивидуальна, везде есть свои вводные и нюансы.

Любая сделка — это риски. Их можно минимизировать, но дать 100%-ную гарантию защиты очень сложно.

Эдуард Камалетдинов

— Критики конкретно Долиной уверены, что на решении вернуть ей квартиру сыграло то, что она — звезда. У знаменитостей теперь лучше не покупать ничего?

— Действительно, есть такое мнение, и ряд артистов уже публично заявили, что не могут реализовать свои объекты из-за своей известности. Здесь сложно определить причину вынесения подобного решения.

— Могут ли покупатели гарантированно защитить себя от подобных схем?

— Любая сделка — это риски. Их можно минимизировать, но дать 100%-ную гарантию защиты очень сложно: юрист, нотариус, риелтор, государственный регистратор проводят больше «бумажную» проверку, изучают документы. Невозможно прочитать мысли стороны по сделке и понять ее истинные мотивы. Во многих сделках, которые сейчас оспариваются, были проведены в день сделки психолого-психиатрические исследования, освидетельствование, однако суд не всегда принимает эти доводы.

— И какой совет дадите?

— Совет один — не доверять и проверять. Нужно максимально настороженно и скептически относиться к продавцу и его риелтору. К слову, нужно понимать, что риелтор продавца работает на продавца. Надо проверять как сам объект, так и личность продавца, образ его жизни, трудовую сферу, семейные отношения, нужно побеседовать с соседями, участковым, узнайте про долги в управляющей компании и так далее.

Нужно проводить без преувеличения детальное расследование и отказываться от сделки при наличии сомнений. Причем это не связано с возрастом продавца: сейчас и молодые, среднего возраста люди оспаривают сделки с аргументом совершения ее под давлением.

Расчеты проводить необходимо в безналичной форме с одного счета на другой, банковские ячейки и передача денег «в пакете» вас не защитят. Установите, куда продавец направит деньги со сделки, убедитесь в достоверности этой информации, не стесняйтесь задавать неудобные вопросы.

— То есть не только с пожилыми продавцами нужно быть особенно внимательным?

— Особое внимание — к одиноким, пожилым и людям с зависимостями. Также сложности могут быть с людьми, перенесшими тяжелые заболевания и находящиеся в процессе лечения сильнодействующими препаратами. Настаивайте на психиатрическом освидетельствовании именно в день сделки. Справка о том, что человек не состоит на учете, в данном смысле не имеет силы для вашей защиты.

В Москве риелторы начали использовать обследование на полиграфе перед сделкой при покупке вторички. Юридической силы такая экспертиза не имеет, но покупатели могут проверить серьёзность намерений продавца. Профильные каналы сообщают, что несколько сделок уже отменили из-за отказа продавцов проходить проверку или подозрительного результата. Любые сомнения и увиливания продавца от проверок должны насторожить.

Безусловно, люди «из телевизора» обладают харизмой и обаянием, но чем критичнее будет ваше отношение к ним, тем спокойнее будет ваша жизнь.

Эдуард Камалетдинов

Суды, отменяя сделки, указывают на то, что покупатель не проявил должную осмотрительность. Следовательно, ее нужно проявлять и привлекать специалистов для проверки всех вопросов. Привлекайте именно юристов с опытом ведения дел в судах по недвижимости и сопровождающих сделки, обычный риелтор не всегда сможет обеспечить вам должный уровень защиты.

Одним из способов защиты также является «титульное» страхование. То есть страховая компания защищает право собственности и в случае отмены сделки компенсирует собственнику затраты. Однако не все страховые компании страхуют данные риски, а те кто страхует, не всегда добровольно выплачивают страховые суммы.